すでに自宅購入など、実物不動産に投資している投資家は多いと思われますが、不動産ファンドへの投資はポートフォリオに多様なメリットをもたらします。

投資の意義

不動産ファンドは以下を目的に、住宅や商業用不動産等（オフィス、工業用施設など）に投資します。

• 不動産賃貸から生じるインカムゲイン
• 不動産市場全体の活況や不動産価値の上昇などによって生じるキャピタルゲイン
• 賃料は消費者物価指数（CPI）に基本的には連動しており、CPIが上昇する場合、賃料も上昇するため、インフレに対するヘッジとなり得る
• 伝統資産である債券の代替投資先
• 分散効果の提供（株式や債券との相関性が低い）

最後に、世界最大の資産クラスへの分散投資の機会を提供することができます。

インフレは不動産投資による収益にどのような影響を与えるのか

不動産は、インフレ・ヘッジの手段として考えられている数少ない資産クラスの一つです。不動産の賃料収入は、需給や建物の改修工事の実施など、さまざまな要因によって変化します。しかしながら、インフレが進行する中、賃料は一般的に消費者物価指数（CPI）に連動しているため、上昇すると考えられます。長期的には、不動産投資により、インフレが投資リターンに与える影響を緩和することができます。例えば、CPIが3％上昇した場合、完全に賃料がCPIに連動する契約であれば、賃料収入（年間）は100から103に上昇します（図１）。

不動産とその他資産クラスとの相関性

不動産は株式や債券など他の主要資産との相関が低い傾向にあります（図２）。

さまざまな投資アプローチ

ここでは、不動産ファンドにおける２種類の異なる投資アプローチを紹介します。これら２つのアプローチは、リスク・リターン・プロファイルも違えば、経済環境に応じた長所と短所も異なります。

まずはじめに、コア・プラス型投資という投資アプローチがありますが、ここでは優良な物件を所有することで、安定した賃料収入（インカムゲイン）を得ることを主な目的としています。これらの資産は長期にわたって保有、運用され、賃料収入を増加させるための小規模な改修、改装、開発のみが実施されます。

もう一つの投資アプローチとして、バリューアッド型投資が挙げられます。バリューアッド型投資で対象とする物件は、運営・資金面で困難に直面している可能性があり、積極的な管理や根本的な改修が必要となる不動産です。このアプローチは、割安に取得した不動産についてリポジショニング、または再開発を行い、不動産そのものの本質的な価値を向上させることで高値で売却することを目的としています。

流動性について

不動産ファンドは不動産に投資しているため、売却までに時間がかかることがあります。また、投資家が求めるリターンを生み出すために、運用者は不動産の価値を向上させる時間が必要となります。このため、投資家のニーズ（高い流動性を求める傾向がある）と資産クラスの特性（長期投資）との間にミスマッチが生じることがあります。このような理由から、ポートフォリオの流動性は慎重に管理されるべきだと考えます。また、長期的な資金投入を必要とする企業やプロジェクトに投資する投資家を保護するために、ファンドのロックアップ期間（投資開始後、投資持分を現金化することが認められていない期間）の設定や、規制の厳しいELTIF（欧州長期投資ファンド）のような特殊な投資ビークルの活用が必要だと考えます。