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米国西海岸の住宅不動産市場にみる米中貿易戦争の盲点とは?
田中 純平
2019/07/19

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概要

米ロサンゼルスの住宅不動産市場における販売戸数の減少が止まりません。2019年1-3月期は前年同期比26%減少し、前年同期比ベースの減少は4四半期連続となりました。高騰した住宅価格や税制改正が販売戸数低迷の主な要因として挙げられますが、実は中国からの不動産取得額が激減していることも影響しています。



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これまで活況を呈してきたロサンゼルスの住宅不動産市場にも陰りが見え始めてきた

米ロサンゼルスの住宅不動産市場における販売戸数は2019年1-3月期1,077戸、前年同期比で26%の減少となり、前年同期比ベースの減少は4四半期連続となりました。この住宅市場低迷の主な要因は、高騰する住宅価格と税制改正です。ロサンゼルスの年収倍率(住宅価格÷世帯年収)は9.0倍であり、全米平均の4.2倍を大きく超える水準にあります(出所:エクイティ・レジデンシャル)。また、トランプ政権による税制改正によって、州税・地方税(SALT)の所得税や固定資産税等控除の上限設定(最大1万ドル)や、住宅ローンの利子控除における元本上限の引き下げ(100万ドル→75万ドル)があったことも、特に都市部の高額住宅不動産に悪影響を及ぼしたと指摘されています。

 

 

さらに追い討ちをかけたのが中国からの住宅不動産取得額の激減

中国からの米国住宅不動産の取得額(全米)は、2010年から2017年にかけて年率16%のペースで伸びました。特に中国から人気があった地域はロサンゼルスが位置するカリフォルニア州でした。しかし、2018年以降は中国の資本規制が強化されたことに加え、人民元安や米中貿易戦争が激化したことなどが重なり、中国からの米国住宅不動産の取得額は2018年(2017年4月~2018年3月)で前年比マイナス4.1%、2019年(2018年4月~2019年3月)で同マイナス55.9%と激減しました。このため、特にロサンゼルスの住宅不動産市場は中国の影響をより強く受けたと考えられます。

 

 

米中貿易戦争の影響は製造業だけにとどまらない

米中貿易戦争による影響は製造業が中心であり、非製造業に対してはさほど影響が無いとの見方が、多少なりともあるかと思います。しかし、カリフォルニア州のように中国からの住宅不動産取得額が激減することで、住宅不動産市場が低迷するだけでなく、建設業の落ち込みや逆資産効果による消費悪化等によって、間接的に景気が下振れするリスクがあることは抑えておく必要があると思います。


田中 純平
ピクテ・ジャパン株式会社
ストラテジスト

日系運用会社に入社後、14年間一貫して外国株式の運用・調査に携わる。主に先進国株式を対象としたファンドのアクティブ・ファンドマネージャーとして運用に従事。北米株式部門でリッパー・ファンド・アワードの受賞経験を誇る。アメリカ現地法人駐在時は中南米株式ファンドを担当、新興国株式にも精通する。ピクテ入社後はストラテジストとして主に世界株式市場をカバー。レポートや動画、セミナーやメディアを通じて投資戦略等の情報発信を行う。ピクテのハウス・ビューを策定するピクテ・ストラテジー・ユニット(PSU)の参加メンバー。2019年より日経CNBCに出演中。日本証券アナリスト協会検定会員(CMA)


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